Samlad information gällande corona
Här har vi samlat de vanligaste frågorna som inkommit med anledning av coronaviruset och hur de kan påverka föreningar och boende.
Denna information finns även om du är inloggad på Vår brf som styrelsemedlem under rubriken 'Information och tips'.
Detta är den information vi har i nuläget, så det kan ske ändringar och tillkomma information då det kommer nya frågor och ny information.
Denna information finns även om du är inloggad på Vår brf som styrelsemedlem under rubriken 'Information och tips'.
Detta är den information vi har i nuläget, så det kan ske ändringar och tillkomma information då det kommer nya frågor och ny information.
Följ inlägget
0
följare
Många bostadsrättsföreningar har hört av sig till oss och frågat hur man ska göra med en årsstämma i coronatider. Risken är stor för att smittan ska spridas, och särskilt för de som är äldre, sjuka eller på grund av annan anledning befinner sig i en riskgrupp är det mycket olämpligt att delta på en årsstämma. Frågan är vilka förutsättningar man har att hantera årsstämman i coronatider.
En årsstämma är det viktigaste styrorganet i en bostadsrättsförening. Vid årsstämman får alla medlemmar möjlighet att komma till tals, men också att granska förra årets förvaltning, besluta hur föreningen ska hantera sin vinst/förlust, lämna motioner och rösta om dem samt välja styrelse till nästa stämma.
På SBC har vi alltid understrukit vikten av att delta på årsstämman eftersom den är en grundbult i förvaltningen av bostadsrättsföreningar. SBC har också en populär tjänst där vi bistår med stämmoordförande och ekonomisk föredragande till stämman. Därför ser vi allvarligt på problemen som vårens stämmor står inför, och lämnar följande rekommendationer.
Kan man skjuta upp ordinarie föreningsstämma?
Enligt lagen om ekonomiska föreningar ska årsstämman hållas inom sex månader från räkenskapsårets slut. De flesta bostadsrättsföreningar har ett räkenskapsår som sammanfaller med kalenderåret, vilket innebär att stämma ska hållas senast den sista juni 2020. SBC rekommenderar i första hand att skjuta på stämman till ett datum så nära sista juni 2020 som möjligt.
Digital närvaro
SBC arbetar intensivt med att se över möjligheterna till att hålla stämmor med digital närvaro och röstning, vilket enligt lag är möjligt, och återkommer så snart en fullgod lösning kan tillhandahållas.
Emellertid är ett grundkrav i lagen om ekonomiska föreningar att stämman ska hållas på en fysisk plats så de som inte kan ansluta digitalt har möjlighet att delta fysiskt. Detta gör frågan om digitala lösningar svår, men å andra sidan är det av vikt att inte medlemmars möjlighet att delta begränsas.
Poströstning
I ekonomiska föreningar som inte är bostadsrättsföreningar, normalt sett s k bostadsföreningar U.P.A. kan s k poströstning ske enligt en bestämmelse i lagen om ekonomiska föreningar. Det måste i så fall anges i stadgarna. Poströstning får dock inte ske i bostadsrättsföreningar då bestämmelsen som medger detta undantas i bostadsrättslagen. Kontakta SBC:s jurister för biträde med formalia om ni faller under dessa bestämmelser.
I praktiken förekommer det i föreningar med få medlemmar att man inte håller något stämmosammanträde. Beslut antecknas i ett stämmoprotokoll, som cirkulerar mellan medlemmarna och som undertecknas eller på annat sätt godkänns av dem. Sådana “skrivbordsstämmor” eller “beslut per capsulam” godtas som likvärdiga med i vanlig ordning tillkomna stämmobeslut. Det förutsätter dock att samtliga röstberättigade medlemmar samtycker till att hålla stämman ”per capsulam”, vilket kan vara nära på omöjligt i en större förening. Kontakta SBC:s jurister om ni vill undersöka förutsättningarna för det och få rådgivning gällande formalia.
Skjuta på stämman längre än sex månader
Många föreningar har hört av sig med frågan om stämman kan skjutas upp längre än sex månader från räkenskapsårets slut och förlägga stämman till sensommaren eller hösten, eftersom mycket pekar på att pandemin då är över.
Lagkravet är att en årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång och således behöver ett avsteg göras från detta lagkrav. Det är i normala fall inte lämpligt att man inte följer de lagkrav och regler som är uppställda kring hur en förening ska skötas. Å andra sidan befinner sig Sverige våren 2020 i en extraordinär situation, som inte lagstiftaren hade kunnat förutse när regeln skapades.
Detta innebär att en regelöverträdelse måste vägas mot vad det innebär att hålla en stämma under pågående pandemiutbrott. Detta medför inte bara hälsorisker, utan innebär också att många medlemmar saknar praktiskt möjlighet att delta på stämman, vilket strider mot en annan grundregel, nämligen den att medlemmarnas rätt ska utövas vid årsstämman vilket fordrar närvaro.
Att stämman hålls senare än den i lagen stipulerade sexmånadersgränsen kan medföra olika rättsverkningar, vilket i sin tur kan hanteras på olika sätt. Detta skiljer sig från förening till förening, bl.a. eftersom vissa föreningar har krav på sig att lämna in årsredovisning, medan andra endast har att hålla årsredovisningen tillgänglig. Föreningarna kan också ha olika föreskrifter i sina stadgar.
Mot denna bakgrund är det svårt att ge en generell rekommendation i detta svåra övervägande. Om er förening överväger att senarelägga stämman till sensommaren eller hösten rekommenderar vi därför att ni tar kontakt med SBC:s bostadsrättsjurister för rådgivning i frågan. Kontakta SBC för en fastprisoffert. Ni når oss på juridik@sbc.se.
Försiktighetsåtgärder pga coronaviruset
Vi bryr oss om dig som bor i huset, er som förening och våra medarbetare som är ute hos er i fastigheten. Därför vidtar vi vissa försiktighetsåtgärder för att begränsa spridningen av coronaviruset.
Vi följer Folkhälsomyndighetens råd och riktlinjer gällande smittspridning, som att hålla god handhygien, hosta/nysa i armvecket och att stanna hemma om man känner sig sjuk. Vi uppmanar alla att följa händelseutvecklingen och myndigheternas råd och rekommendationer.
Tveka inte att ta kontakt med oss om du har frågor och funderingar – vi gör vad vi kan för att hjälpa till och för att saker ska fungera som vanligt. Du når oss på 0771-722 722 och kundtjanst@sbc.se
Med anledning av coronasmittan får vi många frågor om lokalhyresgäster som inte kan betala, om force majeure gäller och hur man ska agera.
Många lokalhyresgäster drabbas av minskad omsättning och personalbrist, och hamnar därför i betalningssvårigheter. Detta drabbar även bostadsrättsföreningen som hyr ut lokalen. Risken är stor att föreningen får agera bank åt hyresgästen som inte kan betala hyran. Därmed äventyras också föreningens ekonomi, med risk för kortfristiga lån och avgiftshöjningar. Högre avgifter påverkar bostadsrättens värde och omsättningen av lägenheterna på marknaden. Det är viktigt att föreningen tillvaratar sina rättigheter om en hyresgäst går i konkurs och snarast möjligt försöker hitta en ny hyresgäst för att på så sätt begränsa intäktsbortfallet.
Vilka rättigheter och skyldigheter gäller under den rådande situationen och befriar den någon part från skyldigheter såsom att betala hyra, dvs. utgör det force majeure (ursäktligt avtalsbrott)?
• I många avtal för lokalhyra finns en klausul som fritar part från skyldigheter i vissa situationer som parten inte råder över eller har kunnat förutse.
• Coronapandemin är inte per automatik en grund som befriar från ansvar, utan en bedömning måste göras i den enskilda situationen. Huruvida coronaspridningen utgör grund för ursäktligt avtalsbrott beror på en rad omständigheter – ordalydelsen i hyresavtalet, den konkreta underliggande orsaken (sjukdomsfall hos personal, karantän etc.) och om det finns ett faktiskt hinder. Inte enbart ökade kostnader och svårigheter att utföra åtagandet fritar nödvändigtvis från ansvar. Hyresgästen måste vidare utan dröjsmål meddela hyresvärden om hindret att prestera. Det omvända gäller naturligtvis för hyresvärden, om hyresvärden inte har möjlighet att prestera i enlighet med hyresavtalet.
• Om ni tror att ni befinner er i en situation som kan ursäkta avtalsbrottet – ta kontakt med våra jurister för en inledande bedömning.
• I de fall bedömningen är att hyresgästens skyldigheter består kan vi hjälpa er att förhandla om en avbetalningsplan med hyresgästen (om föreningen har möjlighet och intresse att understödja verksamheten) eller driva in hyresfordran, alternativt avhysa hyresgästen. Vi kan även bistå vid hantering av hyresgäster i konkurs, vilket kräver ett särskilt förfarande för att tillvarata föreningens intressen.
Vi på SBC har en juristavdelning som består av 19 medarbetare runtom i landet med specialistkompetens inom lokalhyresrätt. Vi hjälper er med snabb service i det här akuta läget.
Kontakta juridik@sbc.se för snabb återkoppling och offert.
Denna information finns även på Vår brf.
Sedan den 29 mars får allmänna sammankomster och offentliga tillställningar ha max 50 deltagare. Det gäller således inte föreningsstämmor som är privata sammankomster.
Med detta sagt är Covid-19 sedan den 2 februari 2020 klassad som samhällsfarlig sjukdom. Per den 29 mars fanns enligt Folkhälsomyndigheten 3 700 laboratoriebekräftade sjukdomsfall i Sverige och 110 avlidna, främst i åldersgrupper över 70 år. Enligt smittskyddslagen har den enskilde ett ansvar att medverka till förebyggande av smittspridning genom rimliga försiktighetsåtgärder. Den som har anledning att misstänka att man bär på smittan ska vidta åtgärder för att skydda andra mot smittrisk. De symtom som rapporterats är framförallt feber och hosta. Även andningspåverkan, snuva, halsont, huvudvärk, illamående, muskel- och ledvärk är vanliga symptom.
Folkhälsomyndigheten rekommenderar att man stannar hemma om man känner sig sjuk, särskilt äldre har större risk att bli svårt sjuka. De som är över 70 år eller annars tillhör en riskgrupp för allvarlig sjukdom av luftvägsinfektioner rekommenderas begränsa sina nära kontakter och undvika folksamlingar.
Vi på SBC uppmanar våra kunder att hålla sig underrättade om och följa Folkhälsomyndighetens rekommendationer. Vi tar situationen på största allvar och har arbetat intensivt för ta fram alternativ för de kunder som inte vill hålla sina ordinarie föreningsstämmor på traditionellt vis med de risker det kan medföra.
Gällande rätt måste dock följas för att stämmobesluten inte ska bli ogiltiga eller kunna klandras på grund av formfel och årsstämman måste enligt lagens utgångspunkt hållas inom 6 månader från räkenskapsårets utgång, dvs. senast den 30 juni.
Ny tillfällig lag
Regeringen har den 26 mars lämnat förslag om en ny tillfällig lag som föreslås träda i kraft den 15 april 2020 och som upphör vid utgången av 2020. Lagen syftar till att underlätta för bl.a. bostadsrättsföreningar att genomföra stämmorna på ett sådant sätt att risken för smittspridning minimeras. Förslaget möjliggör att antalet deltagare som närvarar personligen vid stämman kan hållas nere samtidigt som medlemmarna får ett så stort inflytande som möjligt under de rådande omständigheterna. Fler kommer att kunna vara ombud än tidigare, det ges möjlighet att företräda fler medlemmar via fullmakt och möjligheten till poströstning införs, vilket tidigare endast varit möjlig för andra ekonomiska föreningar. Vi återkommer med mer information när lagen ´är antagen.
Tyvärr har det inte getts någon dispens att hålla stämman senare än 6 månader, vilket både vi och många av våra kunder hade välkomnat. Läs dock mer längre ner.
Lagen, om den går igenom, kommer ändå att minimera riskerna på ett betydande sätt. Vi på SBC rekommenderar att bostadsrättsföreningar i första hand skjuter fram sina stämmor till så nära den sista juni 2020 som möjligt och att stämmorna hålls i större lokaler (t.ex. aulor) eller utomhus om vädret tillåter. Med utökade ombuds- och fullmaktsregler kommer antalet deltagare också vara mindre.
Stämma med digital närvaro
Vi på SBC kan också erbjuda våra kunder stämmor med digital närvaro. Helt digitala stämmor går inte att hålla inom bostadsrättsföreningar enligt lagen. Stämman måste ledas från en fysisk lokal och medlemmar som vill måste ges möjlighet att närvara i den fysiska lokalen. Stämman ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte och i den lokal stämman kallas till. Med hänsyn till den rådande situationen bör dock styrelsen starkt rekommendera medlemmarna att delta digitalt. En annan begränsning är att det inte går att utesluta att utomstående kan följa stämman från distans då man inte vet vilka övriga som sitter tillsammans med den röstberättigade. För att stämman ska kunna tillåta digital närvaro och hållas under dessa former måste samtliga som närvarar vid stämman godkänna förutsättningarna att utomstående får följa stämman.
Skrivbordsstämma (Stämma ”per capsulam”)
För bostadsrättsföreningar där det kan antas råda konsensus om alla beslut är det möjligt att hålla s k skrivbordsstämma. I praktiken lämpar det sig för mindre föreningar där alla kan antas vara överens om de beslut som ska fattas. Vi kan bistå med konsultation om det lämpar sig för just er förening, lämna förslag på beslutsprotokoll där också besluten och deras närmare innebörd tydliggörs, ge råd om vilken information som bör biläggas protokollet, informationsskrivelse till medlemmar om förfarandet samt råd till styrelsen kring formalian, vilka beslut som kan skjutas upp till fortsatt stämma och kontroll av justerat protokoll. Vi kan även ta rollen som ”extern ordförande” och säkerställa formalian. När den sista röstberättigade signerat protokollet anses stämman ha avhållits.
Uppskjuten stämma
Vi har åt ett antal föreningar utrett vilka rättsverkningar som inträffar och hur dessa ska hanteras om ordinarie föreningsstämma inte hålls inom föreskriven tid, dvs. före den 30 juni 2020. Olika rättsverkningar kan inträffa beroende på föreningens storlek och verksamhet. Om er förening vill senarelägga stämman kan vi hjälpa er att utreda vilka rättsverkningar som kan inträffa för just er förening och hur ni bör hantera dessa.
Lokalhyresgäster
På grund av pandemiutbrottet har många lokalhyresgäster fått en försämrad ekonomi och betalningssvårigheter vilket kan leda till obetalda hyror, konkurser och risk för att bostadsrättsföreningarna inte får betalt för sin fordran på hyra i konkursen. Att driva en lokalhyresgäst i konkurs kan i slutändan kosta föreningen mer än att sätta ner hyran eller ge anstånd med betalning av hyra. Det kan vidare vara svårt att få täckning för kostnaderna att avhysa en hyresgäst om denne saknar utmätningsbara tillgångar. Det är förenat med transaktionskostnader att hitta en ny hyresgäst och under de rådande förhållanden kan en lokal stå tom en längre tid med uteblivna hyresintäkter som följd.
Mot den bakgrunden och då många föreningar också av sympati med det drabbade näringslivet vill understödja verksamheten eller hålla liv i en i övrigt god hyresrelation, har många av våra kunder valt att ge anstånd med betalningen av hyran. Det är då viktigt att skriva en överenskommelse med hyresgästen där anståndstiden och anståndsbeloppet regleras och vad som händer om en avbetalningsplan inte följs.
Regeringen har föreslagit en tillfällig rabatt för fasta hyreskostnader i utsatta branscher såsom sällanköpshandel, hotell och restaurang. Detta måste dock godkännas av EU då det är fråga om ett statsstöd. Stödet innebär att den hyresvärd som sänkt hyran för hyresgäster under perioden 1 april till 30 juni 2020 i dessa utsatta branscher kommer kunna söka stöd för att kompensera en del av hyresnedsättningen. Vi återkommer med mer information gällande detta.
Vi råder bostadsrättsföreningen att börja med att ge anstånd till hyresgäster som har ett faktiskt hinder att fullfölja hyreskontraktets förpliktelser till följd av coronaviruset. Därefter kan föreningen besluta om att sätta ner hyran och skriva av föreningens fordran. Föreningen rekommenderas avvakta till dess att beslutet träder i kraft och man kan avvakta hyresgästens återhämning. Vi kommer sedan, om förslaget går igenom, kunna bistå med att via länsstyrelserna söka kompensationen.
Innan föreningen beslutar om anstånd med hyran bör ni säkerställa att betalningsoförmågan beror på förhållanden hänförliga till smittspridningen, då betalningsoförmåga kan bero på andra omständigheter och kan ha förelegat en längre tid utan hänsyn till coronaviruset.
Tveka inte att ta kontakt med våra bostadsrättsjurister för rådgivning. Ni når oss på juridik@sbc.se.
Hur hanterar vi rädslor och faror under pågående eller kommande ombyggnation i bostadsrättsföreningen?
Många bostadsrättsföreningar kan känna stor oro hur de ska hantera pågående och kommande ombyggnationer i fastigheten på grund av coronaviruset. SBCs projektledning har tittat närmare på det som väcker frågetecken. Att respektera hemkarantän och besöksförbud gällande boende som hör till riskgrupper är oftast de största frågorna en styrelse har att hantera till följd av pandemin. Lösningar och förhållningssätt måste emellertid utgå från vilka konsekvenser dessa kan tänkas få och därmed är dessa beroende på situationen. Ingångna avtal med en entreprenör eller konsult gäller dock även under rådande situation både för bostadsrättsföreningen som beställare, men även för entreprenören eller konsulten.
Vid pågående projekt
Entreprenören kan meddela att anställda hos denne eller hos dennes underentreprenörer eller konsulter har insjuknat i corona eller av olika skäl befaras ligga i riskzonen och entreprenören vill därmed vidta försiktighetsåtgärder av olika slag. Beroende på situationen kan entreprenören i värsta fall vilja avbryta entreprenaden en viss period.
Beställaren (boende i bostadsrättsföreningen som ofta företräds av styrelsen) eller anlitade konsulter kan också drabbas av sjukdomen eller befaras ha varit i kontakt med smittade. På samma sätt som en entreprenör kan en beställare också vilja vidta säkerhetsåtgärder. Av naturliga skäl kan det dock vara lättare för beställaren och dess anlitade konsult att exempelvis arbeta på distans och ta möten med hjälp av moderna kommunikationsmedel än det är för entreprenören vars personal måste vara på byggarbetsplatsen för att kunna färdigställa entreprenaden.
Vidare kan entreprenaden också drabbas av förseningar av t.ex. materialleveranser på grund av exempelvis brister orsakade av produktionsstopp eller begränsningar av handeln i Sverige och internationellt. Svenska och utländska myndighetsbeslut om karantäner, reseförbud eller liknande kan också inverka och ställa till det.
Ovan beskrivna situationer har inga enkla eller generella svar på hur de kan komma att bedömas rättsligt. Det går inte att ge några generella råd avseende en sådan situation utan det är helt beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Vad får räknas som hinder i tider av en pandemi? Normalt så är kraven högt ställda. Hindret måste påverka möjligheten att färdigställa hela entreprenaden i tid och det är normalt inte tillräckligt att enstaka personer är sjuka eller att det föreligger vissa problem att få tag i material. Stopp eller andra åtgärder som mer har karaktären säkerhetsåtgärder oavsett av vilken part de är initierade riskerar här att hamna i en juridisk gråzon. Gränsen mellan nödvändiga och icke-nödvändiga försikthetsåtgärder kan komma att bli mycket svår att definiera. Beroende på analysen i det enskilda fallet kan bostadsrättsföreningen antingen tvingas ge entreprenören rätt till tidsförlängning och eventuell ersättning eller så tvingas entreprenören betala vite för eventuella förseningar och ta de merkostnader som uppstår. Här blir de avtalade reglerna om avisering av exempelvis hinder viktiga att följa.
Det är också viktigt att komma ihåg att denna situation är unik och väldigt ovanlig vilket innebär en hel del ovisshet. Rädslor och faror gör sig gällande och kräver en sund hantering hos alla parter. SBCs projektledare som inhyrda konsulter åt en bostadsrättsförening förespråkar att man försöker gå varandra till mötes och lösa de knutar som uppstår och att man har en dialog med sin motpart för att nå fram till en lösning utan tvist.
Vid förestående projekt
Det bästa vore om parterna särskilt avtalar om hur coronaviruset ska hanteras och därmed på förhand avtalar om exempelvis under vilka omständigheter som arbeten ska få avbrytas och i sådana fall hur länge samt hur de ekonomiska konsekvenserna ska hanteras. SBCs projektledning rekommenderar att en jurist anlitas för detta för att därmed minska risken för tvister om avbrutna arbeten och hanteringen av de ekonomiska konsekvenserna.
Vid tveksamheter kring vad som gäller i ett specifikt projekt råder SBC bostadsrättsföreningen att alltid konsultera en jurist.
Nu kan vi hjälpa er med digital årsstämma:
- Ni kan erbjuda alla era medlemmar att delta oberoende av coronaviruset
- Ni får en ordförande från SBC som ansvarar för att årsstämman genomförs enligt befintlig lag
- Ni följer på detta sätt Folkhälsomyndighetens råd och rekommendationer
Genom att boka en digital årsstämma via SBC sköter vi alla nödvändiga förberedelser och tillhandahåller de digitala verktyg som behövs. Dokumentering, protokollskrivning och annat efterarbete sköter vi. Styrelsens primära ansvar blir att uppmana medlemmarna att delta digitalt.Förutsättningar för att kunna delta digitalt är:
- Enhet PC/Mac eller mobiltelefon/surfplatta med Android eller IOS
- Webbläsare Crome, Firefox eller Edge
- Fungerade internetuppkoppling på enheten
- Fungerande kamera och mikrofon
Föreningsstämma med digital närvaro (s.k. hybridstämma)Årsstämman kan enligt lagkrav inte vara helt digital utan måste ledas från en fysisk lokal på orten, där styrelsen enligt stadgarna har sitt säte, för att medlemmarna ska ges möjlighet att närvara fysiskt. Vidare måste årsstämman hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång – digitalt deltagande är ett tryggt alternativ för att möjliggöra detta.
Vi kan med anledning av detta även i viss mån erbjuda att årsstämman hålls i SBCs egna eller lånade lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Sundsvall och Uppsala där endast stämmoordföranden från SBC deltar fysiskt. Övriga deltar digitalt. I det fall det krävs en sluten omröstning kommer vi att tillhandahålla digitala verktyg för det.
"Med hänsyn till den rådande situationen bör styrelsen ta vara på möjligheten att genomföra den ordinarie årsstämman med digital närvaro – uppmana era medlemmar att delta digitalt."
Boka er digitala årsstämma direkt via juridik@sbc.se – vi kan även hjälpa er som redan har bokat en ordinarie årsstämma och skickat kallelse till medlemmarna. Pris från 8 900 kr exklusive moms.
Många butiker, restauranger och företag har tappat så mycket som 90% av sina intäkter pga coronapandemin - men de har fortfarande räkningar som ska betalas. Under flera veckor har det pågått debatter om olika former av stöd däribland hyresrabatter. Regeringen har nu fattat beslut och följande gäller (detta publiceras även på Vår Brf idag):
Tillfälliga rabatter för fasta hyreskostnader i utsatta branscher
Bakgrund
Efter EU-kommissionens godkännande av statsstödet har regeringen den 16 april 2020 fattat beslut om och kungjort förordningen gällande hyresrabatt i utsatta branscher, SFS-nummer 2020:237.
Förordningen
Om en överenskommelse träffas mellan hyresvärden och hyresgästen om hyresnedsättning under perioden 1 april t o m den 30 juni 2020, kan ansökan om kompensation för en del av hyresnedsättningen sökas av staten. Stöd får sökas av hyresvärd som slutit ett avtal om hyresrabatt under den angivna perioden med en hyresgäst i någon av de branscher som framgår här. Notera att hyresgästen ska ha varit verksam i branscher enligt utpekad kod i Standard för svensk näringsgrensindelning (SNI). Om en hyresgäst är verksam under men inte registrerad enligt en tillämplig SNI-kod måste hyresgästen kunna visa att den varit verksam i en bransch som omfattas av stödet under perioden 1 april 2020 till 30 juni 2020. Följande förutsättningar måste dessutom vara uppfyllda:
- Det underliggande hyresavtalet med hyresgästen ska vara tecknat senast den 1 mars 2020 med hyran helt eller delvis bestämd till fast belopp.
- Hyresgäst som omfattas av stödåtgärd (enligt länkad lista ovan) ska ha hyrt lokal under den ovan angivna perioden.
- Överenskommelse om hyresrabatt ska träffas senast den 30 juni 2020. Med rabatt avses att hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats under perioden.
Stödet får inte lämnas till en hyresgäst som per den 31 december 2019 var i ”ekonomiska svårigheter” på sätt som avses i EU:s förordning nr 651/2014 artikel 2.18.Retroaktivt, villkorat stöd
Förordningen hindrar inte att hyresvärden och hyresgästen retroaktivt kommer överens om hyresrabatt, under förutsättning att en sådan överenskommelse träffas senast den 30 juni 2020. Förordningen verkar inte heller hindra att parterna träffar överenskommelser om rabatt som är villkorade av att hyresvärden beviljas stödet.
Stödets storlek
Stöd får lämnas med 50 procent av rabatten på det fasta hyresbeloppet (maximalt 25 procent av den tidigare fasta hyran). Betalar hyresgästen t.ex. idag en månadshyra på 200 000 kr ska för maximalt stöd rabatten uppgå till 100 000 kr och då beviljas ett stöd till hyresvärden på 50 000 kr. Därigenom delar hyresvärden och staten på rabatten. En och samma hyresgäst kan inte (oberoende av hyresvärd) beviljas stöd med mer än 800 000 euro. När stödets storlek ska bestämmas ska därvid hänsyn tas till de stöd som beviljats av andra hyresvärdar till samma hyresgäst. Stöd kan alltså ha beviljats för andra lokaler, vilket hyresvärden måste vara uppmärksam på. En hyresvärd som har tagit emot stöd kan bli återbetalningsskyldig av beloppet jämte ränta bl a om stödet beräknats felaktigt och hyresvärden skäligen borde insett detta eller om denna på annat sätt lämnat oriktiga uppgifter. Därför är det bra att ta hjälp av en jurist för att upprätta överenskommelsen.
Begreppet ”fast hyra”
1979 infördes ett principiellt förbud mot rörlig hyra för lokaler. Hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avser ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. De uppräknade hyrestilläggen har av tradition tidigare varit rörliga. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund. Beräkningsgrunden gäller – förutom indexreglering – även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. Den vanligaste beräkningsgrunden är indexreglering enligt konsumentindex och rörlig ersättning för fastighetsskatt. Som SBC tolkar förordningen utgör dessa delar den ”fasta hyran”. Moms utgör inte hyra. Omsättningshyra, dvs. där hyran står i förhållande till hyresgästens intäkter, omfattas inte av begreppet fast hyra. SBC försöker dock bringa ytterligare klarhet i hur begreppet fast hyra ska tolkas och återkommer med mer information.
Ansökningsperioden
Kompensationen söks av hyresvärden i efterhand via utvalda länsstyrelser som framgår av förordningen. Ansökan måste ha kommit in senast den 31 augusti 2020. Boverket kommer att ta fram ett formulär för ansökningar som ska användas men detta har ännu inte publicerats.
Ta kontakt med SBCs jurister
Utöver ren solidaritet under pandemin finns ekonomiska skäl att understödja hyresgäster som drabbats särskilt hårt pga. coronaviruset. En hyresgäst som går i konkurs kan i slutändan kosta föreningen mer i form av hyresförluster i konkursen, uteblivna hyresintäkter för en tom lokal och transaktionskostnader för att hitta en ny lämplig hyresgäst samt eventuellt hyresgästanpassningar av lokalen för ny verksamhet. För att inte missa de viktiga fristerna för kompensationen, upprätta en entydig och hållbar överenskommelse samt undvika risken att bli återbetalningsskyldig för felaktigt beviljad kompensation, är det en god idé att ta hjälp av våra jurister (juridik@sbc.se).