Sammanslagning av lägenheter
Hej
Vi har köpt lägenheten under vår och håller på att sammanföra den med vår nuvarande bostad med en trappa. Allt har godkänts av styrelsen. Det vi nu funderar på är om dessa två lägenheter formellt ska slås samman till en eller om de ska bibehållas som två separata lägenheter?
Vi försöker hitta information om vad som är bäst men är osäkra. Styrelsen i föreningen har informerat om att vi behöver få godkänt på en årsstämma om vi önskar slå ihop lägenheterna. Men vad är egentligen bäst, sammanslagning eller ej? Har ni någon rekommendation?
Vi har köpt lägenheten under vår och håller på att sammanföra den med vår nuvarande bostad med en trappa. Allt har godkänts av styrelsen. Det vi nu funderar på är om dessa två lägenheter formellt ska slås samman till en eller om de ska bibehållas som två separata lägenheter?
Vi försöker hitta information om vad som är bäst men är osäkra. Styrelsen i föreningen har informerat om att vi behöver få godkänt på en årsstämma om vi önskar slå ihop lägenheterna. Men vad är egentligen bäst, sammanslagning eller ej? Har ni någon rekommendation?
Följ inlägget
2
följare
tack för din fråga!
Det som kan bli skillnad för er som privatperson beroende på
om lägenheterna slås samman till en eller behålls som två separata objekt är
eventuella skattekonsekvenser vid ihop-slagning samt vid en framtida
försäljning. För dessa frågor hänvisar vi till skatteupplysningen.
Önskar en fortsatt fin dag!
Jag kontrollerade ärendet med mina kollegor på juridikavdelningen och fick svaret
"
Formellt sett är det fråga om två lägenheter och hyr du ut den ena så är det att betrakta som ett självständigt brukande, dvs. en andrahandsupplåtelse i lagens mening. För att man ska slå ihop lägenheterna krävs ett förfarande på föreningsstämma, där medlemmen säljer lägenheterna till föreningen, som beslutar om att de ska upphöra, för att sedan upplåta/sälja tillbaka lägenheterna som ett objekt till medlemmen. SBC:s jurister kan vara behjälpliga med att upprätta nödvändiga avtal såsom överlåtelse- och upplåtelseavtal och instruera föreningen om vilka beslut som ska fattas på föreningsstämma. Eventuella panthavare måste också ge sitt medgivande.
"
Nej jag hyr inte ut en lägenhet utan endast ett rum, som inneboende. Kan du reflektera kring detta. Jättegärna bifoga det ändrade regelverket oxå. Visst är det så att lag står över regelverk i det här fallet bostadsrätternas. jag får inte en tydlig bild och är inte säker på att min styrelse heller har det...
mvh
Karin
Jag har tagit även denna fråga vidare, och återkommer så snart jag får ett svar.
"
Om man själv bor i lägenheten så är det fråga om en inneboende. Om man inte bor i lägenheten men endast hyr ut ett rum så anses det ändå som ett självständigt brukande av lägenheten. Det kan ibland vara en svår gränsdragning beroende på i vilken utsträckning medlemmen faktiskt har möjlighet och rätt att använda lägenheten som rummet hyrs ut i. Om styrelsen är osäker på hur situationen ska tolkas och hanteras är det bästa att de konsulterar en jurist som får göra en analys och bedömning av situationen.
"
Med vänlig hälsning igen
Min lägenhet består av två tidigare lägenheter, men har nu bara ett lägenhetsnummer., vilket varit fallet sedan minst 33 år tillbaks. Avgiften är hög, vilket är ett aber nu under min försäljning.
Om jag delar upp dem igen kanske det går lättare att sälja till ett rimligt pris. Bygga om den till en etta och en fyra, som det var från början.
Gamla andelstal för respektive lägenhet finns säker kvar i lägenhetsförteckningen. Avgifterna kan väl inte vara svåra att räkna upp till dagens värde?
Måste jurist anlitas?
Behövs bygglov för att sätta in pentry och göra om nu befintligt badrum (Tidigare hall) till hall igen?
Pentry fanns inte från början. Däremot en balkong.
1. Vem beslutar om jag får göra så? Styrelsen eller stämman?
Hur ska jag gå till väga?
Tavksam för svar
Som de andra frågorna i denna tråd så tog vi den vidare till juristerna och svaret blev detta;
"För att dela en bostadsrätt till två lägenheter eller slå samman två bostadsrätter till en, krävs att ett visst förfarande iakttas, och det är lämpligt att styrelsen ger uppdrag till en jurist att bistå med formalian.
Delning innebär att den befintliga bostadsrätten köps tillbaka av föreningen för att sedan delas och då skapa två nya objekt. För att genomföra denna process krävs en föreningsstämma där beslut ska fattas att köpa in den befintliga lägenheten, beslut att den ska upphöra och att upplåtelse ska ske på nytt av två nya lägenheter. Det krävs bl.a. att överlåtelse- och upplåtelseavtal skrivs och att andelstal och insats bestäms.
Styrelsen kan stå som beställare av uppdraget och sedan vidarefakturera dig kostnaden. Det är ett vanligt upplägg då SBC endast tar uppdrag från föreningarna genom styrelserna. Kontakta din styrelse och be dem kalla till extrastämma där beslut kan fattas och rekommendera gärna juristhjälp för att garantera riktigheten i förfarandet och avtalsdokumenten.
Frågan gällande pentryt regleras i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Den bestämmelsen är tvingande vilket innebär att stadgarna inte får vara mer inskränkande mot bostadsrättshavaren. Där står följande:
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
- ingrepp i en bärande konstruktion216,
- ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,217 eller
- annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.
Så om det inte uttryckligen står att åtgärden är tillåten skulle jag bedöma det som en sådan åtgärd som kräver styrelsens tillstånd, men styrelsen får bara neka tillstånd om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ta fram ett beslutsunderlag som visar att åtgärden kommer att vidtas på ett fackmässigt och säkert sätt och använd behöriga fackmän.
Gällande myndighetstillstånd torde något bygglov inte krävas, dock är det säkrast att kontakta byggnadsnämnden i kommunen då bygganmälan eventuellt kan krävas."
Med vänlig hälsning
MVH
Mmaria
Glömde en fråga.
Måste jag ansöka om delning via en motion till styrelsen?
(Om styrelsen avslår den och föreslår det till stämman kan det bli så att den röstar nej. Då blir det ju indirekt så, att styrelsen beslutar om icke delning.)
Vad kan jag göra då?
Bästa hälsningar
Maria
Antingen motionerar du inför stämman i rätt tid enligt stadgarna eller så ber du styrelsen att kalla till en extrastämma, det är de dock inte skyldiga att göra med mindre än att 1/10-del av föreningens medlemmar ställer sig bakom. Om du representerar en tiondel beror såklart på föreningens storlek, men i regel torde det krävas fler. Styrelsen kan dock alltid kalla till extrastämma om de vill och det kan du alltid fråga dem om.
Om du inte är överens med föreningen, dvs. om förslaget avslås, kan vi inte vägleda dig då vi representerar föreningarna, men kontakta en jurist som kan se över möjligheterna att t.ex. klandra stämmobeslutet. Detta är aktuellt om beslutet som fattats inte kommit till i behörig ordning, strider mot lag eller föreningens stadgar.
Med vänlig hälsning
Om man äger två intilliggande lägenheter som man fysiskt har slagit samman till en, men inte på pappret, kan man då aldrig ha en inneboende oavsett? Inte ens sin familj (barn eller ens föräldrar)?
Vi beklagar den förlängda svarstiden som råder för frågor som vi behöver kontrollera med vår juridiska avdelning just nu.
Här kommer svaret från dem;
"Hej,
Att fysiskt slå samman två lägenheter gör det formellt sett inte till en lägenhet då vad som ingår i en bostadsrätt anges i upplåtelseavtalet och dessa gäller utan tidsbegränsning. För att ändra en upplåtelse krävs ett dödningsförfarande på stämma, först då kan båda objekten överlåtas till föreningen, upphöra genom stämmobeslut och det nya objektet (bestående av de tidigare två lägenhetsytorna) upplåtas som ett objekt enligt ett nytt upplåtelseavtal.
Äger personen som bor i lägenheten en andel i bostadsrätten och är medlem i föreningen så är det inte fråga om andrahandsupplåtelse, men är man inte medlem och delägare så blir det andrahandsupplåtelse om lägenheten brukas självständigt.
Gränsen mellan inneboende (som inte kräver tillstånd från styrelsen) och andrahandsupplåtelse (även kallat andrahandsuthyrning, även om det inte krävs att vederlag, alltså hyra, utgår) avgörs om det är fråga om ett" självständigt brukande" av lägenheten eller inte. Det kan vara svårt att avgöra. För att inrymma utomstående personer i lägenheten (inneboende) krävs att bostadsrättshavaren samtidigt bor där, dvs. att lägenheten är del av hans hem. Om man helt överlämnar dispositionsrätten till lägenheten till hyresgästen och inte längre har någon kontroll över lägenheten omfattar upplåtelsen i lagens mening hela lägenheten, även om bara del av lägenheten upplåts. Enligt praxis sker då en helhetsbedömning - har hyresgästen nyckel och tillgång till de låsta, utrymmena? Hur ofta besöker bostadsrättshavaren lägenheten och i vilken utsträckning nyttjar han den? Får han posten dit? Har bostadsrättshavaren fortfarande nyckel och tillgång till lägenheten? Meddelar bostadsrättshavaren när han kommer eller har han fritt tillträde till bostadsrätten när han vill? Att bara låsa någon del av lägenheten gör det inte automatiskt till en tillåten delupplåtelse om det finns omständigheter som tyder på att det är ett kringgående av tillståndskravet.
Då SBC företräder föreningar genom styrelsen kan SBC inte uttala sig mer konkret i detta givna fall på grund av potentiell intressekonflikt. Det är dessutom en bedömningsfråga som kräver ytterligare analys av en jurist."
Med vänlig hälsning
Planerar att dela min 4a tillbaka till den ursprungliga ettan och trean som en gång slogs samman. Läster i tråden ovan följande och har några följdfrågor:
"För att dela en bostadsrätt till två lägenheter eller slå samman två bostadsrätter till en, krävs att ett visst förfarande iakttas, och det är lämpligt att styrelsen ger uppdrag till en jurist att bistå med formalian.
Har SBC jurister kunniga på detta som kan anlitas?
SBCs svar: SBC:s jurister har bistått många bostadsrättsföreningar med råd och hjälp kring delning och sammanslagning av bostadsrätter.
Delning innebär att den befintliga bostadsrätten köps tillbaka av föreningen för att sedan delas och då skapa två nya objekt. För att genomföra denna process krävs en föreningsstämma där beslut ska fattas att köpa in den befintliga lägenheten, beslut att den ska upphöra och att upplåtelse ska ske på nytt av två nya lägenheter. Det krävs bl.a. att överlåtelse- och upplåtelseavtal skrivs och att andelstal och insats bestäms.
Fungerar det att göra detta på ordinarie föreningsstämma som en extra punkt på dagordningen?
SBCs svar: Ja, det kan ske i samband med ordinarie stämma eller extra föreningsstämma men måste tas upp som beslutspunkt och framgå av kallelsen till stämman.
Styrelsen kan stå som beställare av uppdraget och sedan vidarefakturera dig kostnaden. Det är ett vanligt upplägg då SBC endast tar uppdrag från föreningarna genom styrelserna. Kontakta din styrelse och be dem kalla till extrastämma där beslut kan fattas och rekommendera gärna juristhjälp för att garantera riktigheten i förfarandet och avtalsdokumenten.
Har ni någon uppfattning om vad kostanden för uppdraget rör sig om?
SBCs svar: Det bästa är att låta styrelsen kontakta SBC:s jurister på juridik@sbc.se för en offert där ni beskriver vad ni vill göra.
Hälsningar
Sven
Vi tog dem till en av våra jurister för svar. Jag har redigerat ditt inlägg och klistrat in svaren med kursiv stil vid varje fråga då jag tror det blev det bästa sättet.
Med vänlig hälsning
Det kan ju bli en ansenlig reavinstskatt för en fiktiv försäljning/köp.
När man ombildar föreningar från 1till 3 dimensionell tex så är det ju ursprungliga värden som används.
MvH
Vi beklagar den förlängda svarstiden.
Så här svarade en av våra jurister på frågan;
"Vid sammanslagning av bostadsrätt överlåts de båda objekten till föreningen till omkostnadsbeloppet. På föreningsstämma ska bostadsrätterna utsläckas och beslut om att upplåta dem som ett objekt tas, varpå upplåtelse sker till det totala omkostnadsbeloppet för de båda tidigare bostadsrätterna vilka nu har upphört. För mer information kring hur omkostnadsbeloppet räknas fram, hänvisas till Skatteverket."
Med vänlig hälsning
Införsäljningen från ägare av lägenheten till BRF, måste den ske innan stämman kan besluta om att sammanslå två lägenheter? I vilken ordning ska alla beslut i samband med en överlåtelse fattas?
Även denna fråga togs till en jurist och svaret blev;
"En sammanslagning av två lägenheter kräver beslut på föreningsstämman. Ni ska då överlåta de båda lägenheterna till föreningen som på stämman beslutar om att de ska upphöra samt att stämman vid samma tillfälle tar beslut om att upplåta ytan som ett nytt objekt. Insatserna, årsavgifterna och andelstalen slås samman och justering i kommunens lägenhetsregister ska då även ske.
Om man enbart bygger ihop de båda objekten ska de behandlas som två enskilda objekt för all tid framöver. Vid enbart en fysisk sammanslagning kan således den ena lägenheten säljas separat vilket inte är möjlighet vid det första alternativet."
Med vänlig hälsning